Les possibilités réglementaires de construction offerte par un terrain

Possibilités de construction du terrain

Les règlements d’urbanisme fixent deux valeurs qui ont une influence directe sur les possibilités de construction offerte par un terrain donné :

Le Coefficient d’Occupation du Sol (COS) : ce coefficient établit un rapport ou ratio à respecter entre la surface de la maison et la surface du terrain. On prend en compte, pour ce calcul, la surface hors œuvre nette ou SHON qui correspond très schématiquement à la surface des planchers, déduction faite des parties non habitables. Par exemple, sur un terrain de 600 m2 disposant d’un COS de 0,35 (35 %), on peut construire 600 x 0,35 = 210 m2 de SHON. Une SHON de 210 m2 correspond grossièrement à une surface intérieure, circulations comprises de 180 m2.

Le coefficient d’emprise au sol : le coefficient d’emprise au sol est le rapport entre la surface totale au rez-de-chaussée et la surface de la parcelle. Pour compléter l’exemple ci-dessus, si le terrain de 600 m2 a un coefficient d’emprise de 0,20 (20 %), on peut construire en rez-de-chaussée 600 x 0,20 = 120 m2. Ainsi, pour construire toute la SHON disponible (210 m2), il faudra obligatoirement édifier un étage.

Viabilité du terrain : réseaux et équipements publics

Suivant la situation et le niveau d’équipement du terrain que vous achèterez, un certain nombre de réseaux sera en attente sous le domaine public, d’autres en limite immédiate du terrain et certains absents. Un terrain viabilisé, c’est à-dire apte à la construction, doit disposer, à proximité, de réseaux d’eau potable et d’électricité. Cependant, d’autres réseaux sont, sinon indispensables, du moins très pratiques, pour régler des problèmes techniques particuliers. De plus, même si les réseaux existent, les branchements peuvent encore être à réaliser, entraînant des dépenses complémentaires.

Les réseaux principaux sont les suivants :

Le réseau des eaux pluviales

Le réseau des eaux pluviales récupère auprès de la parcelle les eaux de pluie ou de ruissellement.

Généralement, les eaux pluviales seront traitées sur votre terrain d’une manière identique : l’eau provenant des descentes d’eau pluviale de la toiture, du réseau de drainage du sol lorsqu’il existe, de la grille positionnée devant l’entrée du sous-sol, le cas échéant, sera acheminée au moyen de canalisations et de regards (sorte de boîtes creuses avec un couvercle), disposés aux changements de direction ou aux jonctions des canalisations.

Les canalisations sont fabriquées en béton, en béton de fibres ou en matières plastiques (essentiellement utilisées dans le domaine de la construction individuelle). En général, une seule canalisation rejette les eaux de la parcelle au réseau situé sous la voie publique.
Toutefois, s’il n’existe pas de réseau public, les eaux sont infiltrées dans le sol de la parcelle par des puits filtrants. C’est une situation qui se développe d’ailleurs dans certaines régions. En effet, la mise en service de solutions dites alternatives dans l’aménagement, depuis quelques années, favorise l’infiltration des eaux, sur les parties privatives, dans des fossés de faible profondeur le long des voies...

Les réseaux destinés aux eaux usées et vannes

Ils répondent à des principes identiques à celui des eaux pluviales, consistant à regrouper les eaux usées (provenant de la cuisine, de la salle de bains) et vannes (WC) pour les rejeter au réseau public.

Suivant les cas et le niveau d’équipement de la collectivité, il existe deux réseaux séparés ou un seul qui regroupe les deux types d’effluents.

Dans le cas où le réseau public d’eaux usées et vannes n’existe pas à proximité de la parcelle ou s’il ne peut pas être prolongé, il est nécessaire de faire réaliser une installation d’assainissement autonome. Les eaux ou les effluents transitent alors par une fosse, qui permet leur traitement, et par un réseau d’infiltration dans le sol via des drains enrobés de matériaux filtrants. Un bac dit « dégraisseur » est installé à la sortie des effluents de la cuisine, de façon à éviter le colmatage de l’installation par les graisses. Cette installation nécessite des opérations régulières d’entretien sous peine de la voir devenir inopérante. Un bac à graisses et une fosse des eaux se nettoient chaque an en moyenne.

Les conditions de la réalisation d’un assainissement individuel sont fixées et intégrées dans le règlement d’urbanisme (PLU ou P05). Les communes ont la charge de contrôler les systèmes d’assainissement autonomes (conception, réalisation et entretien) allant jusqu’à la mise en place d’un service destiné à assurer l’entretien des installations (la vidange des fosses, par exemple). Les communes disposent donc, en général, de compétences auprès desquelles vous trouverez des conseils précis et adaptés aux particularités locales.

Le permis de construire précise les prescriptions à respecter, dont le volume de la fosse en fonction du nombre d’occupants de l’habitation, la longueur du réseau d’infiltration ou les ouvrages particuliers.
L’assainissement autonome entraîne donc des surcoûts en investissement et en entretiens ultérieurs. Ces dépenses supplémentaires sont d’autant plus importantes que le terrain est peu perméable, les techniques devenant compliquées à mettre en œuvre et l’installation risquant de mal évoluer (colmatage des sols rapportés...).

À notre sens, mieux vaut éviter un terrain imperméable non raccordé à l’assainissement collectif. À ce sujet, l’intérêt de faire réaliser une reconnaissance du sol par un géotechnicien est à souligner.

Enfin, les eaux pluviales peuvent être regroupées avec les eaux usées dans le cas d’un réseau public unitaire. Toutefois, ll faut noter que des précautions seront alors prises pour éviter les odeurs désagréables. Il sera nécessaire, en outre, d’installer des regards de raccordement avec couvercles étanches.

Le réseau d’eau potable

Lorsque le terrain est viabilisé, une conduite d’eau potable est en attente sous le domaine public à proximité de la parcelle. Le branchement à ce réseau est réalisé par le concessionnaire (collectivité ou société privée gestionnaire du réseau) et les frais de raccordement sont à inclure dans le bilan de votre opération.

Le réseau d’électricité

L’électricité arrive le plus souvent en réseau enterré dans les opérations récentes d’aménagement. Elle se raccorde sur un coffret situé à la limite de la propriété. Les normes de raccordement et l’évolution du matériel, dont les dimensions diminuent, rendent les raccordements de plus en plus discrets.

Le réseau du gaz

Le gaz se raccorde sur un coffret situé à la limite de la propriété. Le réseau du gaz n’étant pas disponible dans toutes les communes. Une alternative, pour ceux qui souhaitent cette énergie, consiste alors à disposer d’une réserve sous pression sur le terrain. C’est une citerne, enterrée ou non, achetée ou louée à un fournisseur de gaz. Des prescriptions d’installation sont à respecter.

Le réseau du téléphone

Le réseau du téléphone arrive en souterrain ou en aérien.

Le réseau de télévision ou autres réseaux câblés

Les réseaux câblés pour la télévision ne concernent encore qu’un nombre réduit de localités.
Le vendeur du terrain vous renseignera sur ce point qui peut être un argument supplémentaire de vente.