Les contrats de construction Maison - les principaux aspects juridiques
Pour entamer la construction d’une maison, il est essentiel de suivre un ensemble de démarches juridiques. A titre d’exemple, les contrats qu’on va aborder en détail dans les paragraphes suivants :
Présentation des contrats
Le législateur a mis en place, pour la construction d’une maison individuelle, deux contrats particuliers, selon que le constructeur fournit ou non le plan de la maison (cas n° 1).
Dans certains montages spécifiques, il est possible de ne pas utiliser ces contrats mais il devient illégal de ne pas y avoir recours lorsque les rôles du constructeur sont ceux décrits par la loi.
Il existe plusieurs types d’organisation pour faire construire fonction, en particulier, de l’intervention d’un maître d’œuvre (cas n° 2).
- Cas n° 1, CCMI sans maître d’œuvre
Le maître de l’ouvrage d’une part achète un terrain et d’autre part passe un contrat de construction avec une seule société. Le contrat passé porte alors le nom de contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plan.
Le constructeur intervient alors à la fois comme concepteur du projet (quand il fournit le plan) et comme entrepreneur.
Dans ce mode d’intervention très répandu, la qualification du constructeur est déterminante. Dans la pratique, la profession est organisée autour d’un grand nombre de métiers ce qui correspond aux qualifications des entreprises et du personnel qu’elles emploient.
Une entreprise, pour des raisons de qualification ou de charge de travail, peut décider de confier une partie de l’ensemble des travaux à une autre entreprise. On dit alors qu’elle lui sous traite ces travaux. Les constructeurs de maisons individuelles sont donc des entreprises générales qui peuvent réaliser elles mêmes une partie des travaux et sous traiter le reste. Ainsi, certains constructeurs se contentent de concevoir le plan de la maison, de déposer le permis de construire puis d’organiser la réalisation en sous traitant la quasi totalité des travaux.
Lorsque la surface hors œuvre est supérieure à 170 m2, il est obligatoire pour le maître d’ouvrage de recourir aux services d’un architecte ou d’un maître d’œuvre agréé pour déposer la demande de permis de construire. Dans la pratique, ce cas est très rare à apercevoir. Dans le cas d’une surface supérieure à 170 m2, certains constructeurs rémunèrent directement un architecte pour préparer le dossier du permis de construire. Cette pratique ne peut être confondue avec celle où un architecte intervient, dans le cadre d’un contrat direct avec le maître de l’ouvrage.
- Cas n° 2, construction avec un maître d’œuvre
Le maître d’ouvrage décide de faire intervenir un maître d’œuvre. Par le terme de maître d’œuvre, on désigne l’architecte ou un autre professionnel habilité qui exerce une fonction similaire. Le maître d’œuvre est chargé de concevoir le projet : il dessine les plans, définit les ouvrages à construire (types, dimensions...). Il assiste ensuite le maître de l’ouvrage pour passer les contrats avec les entreprises. Il existe donc deux types de contrats :
- Le premier est un contrat de maîtrise d’œuvre entre le maître d’œuvre et le maître de l’ouvrage.
- Les autres contrats, il y en aura autant que de corps d’états intervenant dans la construction, sont des marchés de travaux entre les entreprises et le maître de l’ouvrage.
La qualification et le savoir faire du maître d’œuvre sont déterminants. En faisant intervenir un architecte ou un maître d’œuvre attentif, le projet peut aboutir à de vraies recherches de solutions personnalisées sinon à une réelle originalité. Toutefois, on émettra quelques réserves :
- Le maître de l’ouvrage ne dispose plus légalement du délai de rétractation de la garantie de bonne fin de travaux du constructeur prévue par les contrats de construction, avec ou sans fourniture de plan , ni de la garantie de l’organisme prêteur.
- Le maître de l’ouvrage est moins bien protégé vis-à-vis des constructeurs.
- Par ailleurs, les entrepreneurs peuvent réclamer une garantie de paiement au maître de l’ouvrage, dès lors que le montant de leur marché dépasse 12000€. Cette garantie sera une caution bancaire ou une réservation du prêt.
Ces contrats semblent donc réservés à des personnes disposant d’une connaissance assez poussée du monde de la construction ou sûres de leur maître d’œuvre et voulant bénéficier d’une recherche esthétique et fonctionnelle particulière.
Fort de ce qui est dit en introduction, ces contrats ne seront pas utilisés pour tenter de dissimuler un contrat de construction de maison individuelle dans lequel le constructeur, mal assuré ou ne pouvant obtenir de garantie, voudrait se faire passer pour un maître d’œuvre. Il en découlerait une situation juridique confuse et très risquée pour le client.
- Autres cas
Le maître de l’ouvrage achète un terrain et une construction à un constructeur. Il peut alors passer un contrat d’immeuble à construire voire un contrat de promotion immobilière. Ces contrats, qui ont leurs particularités, sont moins directement adaptés à la construction d’une maison individuelle. Il est conseillé d’en faire vérifier le contenu par un spécialiste, tel un notaire ou un avocat...