Le choix des intervenants et l’élaboratio d’un cahier des charges – Construction Maison
À ce stade, le plan de la maison et le montant du financement prévisionnel sont connus à valeur estimative. Le choix se pose encore entre plusieurs terrains et modes de construction.
Il est toujours nécessaire de mettre en concurrence les solutions envisagées, c’est à-dire de comparer les coûts totaux résultant des offres des différentes sociétés consultées. Toutefois, pour comparer, les exigences devront être identiques ou comparables. Cela semble une évidence qu’il faut quand même souligner.
Pour évaluer le coût de la construction, on demandera plusieurs devis à des sociétés différentes. Ces entreprises seront sélectionnées au vu de leur notoriété et des renseignements obtenus sur leurs habitudes de travail niveau qualitatif, respect des délais, relations avec les clients, respect des coûts, service après vente (levée des réserves, reprises sous garantie...).
L’élaboration d’un cahier des charges
Lorsque l’on demande un devis à un fournisseur, il faut lui fournir le cahier des charges. En l’occurrence, il peut contenir :
- Le plan du terrain et le cahier des charges de cession du terrain.
- Le schéma d’organisation de la maison.
- Les principaux choix ou principes constructifs envisagés.
- Le rapport de sondage des sols, s’il existe.
- Le délai de construction souhaité.
- D’autres contraintes particulières par exemple : si le terrain n’est pas trop exigu, plantations à réaliser avant la construction et leur maintien, imposé au constructeur.
- Sans oublier la remise en état obligatoire des abords du terrain, propriétés voisines, voies et trottoirs existants après travaux...
En résumé, vous devrez préciser clairement l’ensemble des exigences et renseignements permettant au fournisseur de préparer au mieux son offre.
Les propositions et la mise en concurrence
Les propositions ou devis reçus en retour seront clairement présentés et détaillés, se référeront au terrain prévu, aux prestations particulières souhaitées, aux conditions de raccordement et aux délais. Ils doivent aboutir à un prix total explicite et sans ambiguïté. Les éventuelles adaptations en fonction du terrain doivent être indiquées. Toute imprécision sera levée par écrit.
À ce niveau, dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la société doit fournir une notice descriptive complète d’un modèle agréé (en pratique, c’est une description type des ouvrages) et un projet de contrat.
En théorie, le cadre du contrat de construction de maison individuelle est une barrière efficace contre toute augmentation de prix en cours de travaux. Toutefois, certains constructeurs peuvent avoir « la main lourde » dès qu’il s’agit d’apporter des modifications en cours de travaux. Néanmoins, il faut reconnaître qu’une modification importante, amenée tard lors de la construction, peut s’avérer un facteur de désorganisation importante pour l’entrepreneur.
Si un maître d’œuvre ou un architecte doit être chargé de la construction, il est préférable, de la même manière, de faire jouer la concurrence en demandant plusieurs propositions et références à divers maîtres d’œuvre. Ces derniers évaluent le coût de la construction et leur rémunération calculée en pourcentage du montant des travaux réalisés (environ 9 à 15 %, suivant la complexité de la construction). Le montant des honoraires peut par la suite être rendu forfaitaire dans le contrat. Une fois le projet arrêté et le maître d’œuvre sélectionné, c’est celui-ci qui réalisera la demande des devis auprès des entreprises et proposera des choix au maître d’ouvrage. Ce dernier décide alors des entreprises à retenir.
Les conditions de financement seront immanquablement abordées lors de la négociation finale, le constructeur souhaitant savoir si le maître de l’ouvrage dispose bien de son financement et auprès de quel organisme... Dans un contrat de construction de maison individuelle, l’échelonnement des règlements est fixé et ne se négocie pas. Par contre, ce type de contrat ne fait pas référence à l’application de retenue de garantie mais elle peut être introduite. Dans les marchés de travaux séparés (cas où intervient un maître d’œuvre), la retenue de garantie doit être prévue.
Dans les deux cas, les pénalités de retard seront d’un montant suffisant pour couvrir les frais engendrés par d’éventuels retards.
Une fois comparés divers terrains et offres de construction, vous pouvez totaliser les coûts et arrêter votre choix sur un terrain et un constructeur. Rappelons que nombre de choses se négocient : le prix peut être affecté d’un rabais, des prestations réalisées en plus... Cependant, le plus important est de disposer, en contrepartie d’une juste rémunération, d’un ou plusieurs prestataires sérieux dont les habitudes de travail disposent d’une bonne renommée.