Le cadre réglementaire de la construction maison
Plan Local d’Urbanisme (PLU)
La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) de 2000 avait institué le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en remplacement du Plan d’Occupation des Sols (POS). Mais, la loi urbanisme et habitat de juillet 2003 est revenue sur ce principe : ainsi, suivant les territoires, un POS ou un PLU peut exister.
Ces documents, consultables en mairie, définissent les conditions d’urbanisation et d’équipement du territoire de la commune. Les indications qu’ils comportent permettent donc de prévoir les constructions admises et l’urbanisation future (zones d’habitat ou d’activités économiques, équipements, routes et autres).
Le PLU indique également les servitudes publiques qui peuvent s’appliquer. Ces renseignements seront obtenus auprès des services de la mairie ou de la Direction départementale de l’équipement.
Le terrain peut en outre être situé dans une zone à risque particulier. Dans ce cas, un plan de prévention des risques peut avoir été établi. Ce document fixe un certain nombre de prescriptions à respecter. Les risques concernent en particulier les inondations, l’instabilité du sol (glissements, effondrements suite à des travaux miniers...), les incendies, les risques sismiques...
Par exemple, le plan de prévention fixe ; pour les risques d’inondations ; une altitude de référence au dessous de laquelle il est interdit de construire, les matériaux à utiliser, les interdits relatifs à certains aménagements des sols... Pour les risques de séismes en fonction de l’intensité probable du phénomène dans la zone concernée, il faudra suivre des règles parasismiques en renforçant la structure et en réduisant les dimensions des constructions telles que balcons ou auvents...
Servitudes privées et publiques
Les servitudes publiques concernent le respect de contraintes réglementaires, par exemple : site classé, zone de bruit à proximité d’aéroport ou de route, existence de réseaux publics, alignement obligatoire... Elles sont décrites dans le règlement d’urbanisme (PLU ou POS).
En outre, faites-vous préciser par écrit, par le vendeur, l’absence de servitudes privées sur le terrain.
Des situations particulières peuvent en effet être rencontrées :
- la présence d’une clôture en bon état, au départ un avantage, il convient néanmoins de vérifier si des mitoyennetés, donc des contraintes, existent. Le mur peut appartenir aux deux voisins donc l’entretien également ;
- la présence de servitudes, par exemple : un droit de passage à laisser, la présence de canalisations...
Ces mentions particulières sont précisées dans l’acte de propriété du terrain. Le notaire, qui possède cet acte, est le plus apte à répondre à toutes les questions sur ce sujet, ce qui n’est pas toujours le cas des vendeurs, pour des raisons qui ne sont parfois pas innocentes. En effet, les servitudes abaissent en général la valeur du bien vendu.
Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) ou lotissement
Un terrain situé dans un lotissement ou dans une ZAC permet, en général, un raccordement aisé aux différents réseaux (eau, électricité...). En effet, la réglementation et les normes modernes de construction limitent en principe les problèmes techniques.
Le vendeur du terrain vous remettra un cahier des charges de cession du terrain ainsi qu’un plan. Sur ces documents, les limites de prestations, c’est‑à-dire la description des ouvrages de réseaux compris dans le prix du terrain, devront être indiquées. Certains cahiers des charges imposent en outre de réaliser des travaux spécifiques (plantations, clôture...).
Rien n’empêche toutefois de se poser toutes les questions nécessaires afin d’éviter les mauvaises surprises. Au besoin, demandez conseil à votre constructeur qui a l’obligation, dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle, de chiffrer tous les travaux de raccordement par rapport à l’état des lieux ou au cahier des charges de cession du terrain.
Il est fréquent, dans une ZAC ou un lotissement, que toutes les finitions ne soient pas terminées lors de l’achat de votre terrain. Il peut s’agir, en particulier, des finitions concernant les chaussées et trottoirs. Ces finitions seront différées jusqu’à ce que la majorité des constructions ait été menée à bien. Les services techniques de la mairie peuvent vous renseigner sur la date limite de réalisation de ces travaux, telle qu’elle est précisée dans l’autorisation de lotir.
Dans un lotissement, il faut également se préoccuper du devenir des parties communes, voies de desserte, réseaux divers, éclairage, espaces verts... Ces ouvrages peuvent revenir à la collectivité ou rester en copropriété ce qui implique des frais supplémentaires au fil du temps malgré une relative indépendance.