L’engagement des contrats de construction maison - Le permis de construire
À ce stade, vos choix sont arrêtés : terrain sélectionné, constructeurs connus, évaluation du financement total de l’opération. Et bien sûr, des documents officiels précisent les coûts exacts.
Il s’agit à présent d’engager l’opération.
L’engagement du contrat de construction peut se faire alors que le terrain n’est pas encore acquis. Dans ce cas, vous (maître d’ouvrage) disposez d’une promesse de vente sur le terrain. La signature de l’acte définitif d’achat du terrain ne se réalisera qu’après la levée des conditions suspensives et, en particulier, après l’obtention du permis de construire qui conditionne la plupart du temps le versement du prêt.
La promesse d’achat du terrain s’accompagne de la consignation d’une partie du prix. À ce moment là, vous devez disposer d’un plan de bornage établi par un géomètre ; c’est à dire que des bornes auront été installées sur place pour délimiter précisément la parcelle de terrain. Un plan, précisant la surface exacte du terrain, doit vous être remis.
La loi SRU impose un délai de rétractation de 7 jours entre la date de signature d’un compromis et la régularisation de l’acte. La décision de renoncer peut donc être prise par l’acquéreur, sans justification de sa part. Le délai de rétractation pour l’achat d’un terrain seul ne semble pas expressément prévu par la loi. Toutefois, un nombre de vendeurs professionnels appliquent la même disposition.
L’offre de financement est également soumise à un délai de réflexion. Une fois que l’organisme prêteur a présenté son offre de prêt, l’emprunteur doit laisser passer un délai de 10 jours avant d’accepter cette offre. Ensuite, l’emprunteur peut, dans un délai de 7 jours à compter de son acceptation de l’offre, revenir sur son engagement. Si le délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
À noter que l’organisme prêteur a normalement effectué une vérification complète du dossier, en particulier des différents devis de construction, des cautions à recevoir, etc. Cela n’empêche pas l’emprunteur de devoir s’assurer lui-même de la conformité des pièces remises.
Les conditions suspensives levées, les actes achat du terrain, contrat de prêt justifié des différents devis d’entrepreneurs sont signés chez le notaire.
La commande formelle des travaux à la société retenue se fait au travers d’un contrat qui reprend les différentes dispositions prévues ou par l’apposition d’un « bon pour commande » sur le ou les devis et pièces qui récapitulent les conditions particulières convenues. Ce contrat, soumis aux dispositions de rétractation de la part du client, doit donc lui avoir été adressé 7 jours au minimum avant la régularisation.
Prenons les hypothèses précises de fonctionnement qui suivent pour suivre le déroulement normal des opérations.
Dans un contrat de construction de maison individuelle
- Le terrain et la construction sont financés globalement avec un emprunt.
- Le terrain est acheté avec deux conditions suspensives liées respectivement à l’acquisition du permis de construire et au financement.
- Un contrat est signé avec un constructeur ce qui permet le dépôt d’une demande de permis de construire.
- Le permis obtenu, l’une des conditions est levée.
- Le financement est alors définitivement accepté et la seconde condition suspensive est levée.
- A la suite, l’acte d’achat du terrain est signé.
- Le financement est débloqué et le contrat de construction peut suivre son cours.
Avec un maître d’œuvre
- Le terrain et la construction sont financés globalement par un emprunt.
- Le terrain est acheté avec deux conditions suspensives, respectivement liées à l’acquisition du permis de construire et au financement.
- Un contrat est signé avec un maître d’œuvre, qui établit la demande de permis de construire, consulte les entreprises et obtient les devis des travaux.
- Le permis obtenu, l’une des conditions est levée.
- Le financement est alors définitivement accepté et la seconde condition suspensive est levée.
- A la suite, l’acte d’achat du terrain est signé.
- Le financement est débloqué.
- Les marchés de travaux sont signés et la construction peut commencer.
Le permis de construire
L’arrêté de permis de construire est le document administratif qui permet de débuter les travaux de construction. Une fois le contrat de construction est signé, la demande de permis de construire est préparée par le constructeur ou par le maître d’œuvre dans le cas échéant.
Le recours à un architecte est obligatoire, pour déposer la demande de permis de construire, dès que la surface est supérieure à 170 m2.
La demande est signée par le client puis déposée contre récépissé ou envoyée avec accusé de réception à la mairie du lieu de construction.
L’instruction du dossier dure généralement deux à trois mois selon le nombre de services consultés et les éventuelles particularités. Si le projet se situe à proximité d’un monument classé, le permis est soumis à l’approbation de l’architecte des bâtiments de France (ABF) qui peut exiger des traitements particuliers pour les façades, toitures...
C’est le service instructeur des permis de construire de la commune ou celui de la direction départementale de l’équipement, que l’on aura préalablement contacté. Les adaptations peuvent en effet entraîner des surcoûts.
Dès obtention de l’arrêté de permis de construire, certains renseignements seront affichés sur le terrain. Les tiers, en pratique les voisins, ont alors deux mois pour déposer un recours s’ils ont de bonnes raisons de s’opposer au projet. Passé ce délai, les travaux peuvent débuter.
Dans certains cas, il peut s’avérer nécessaire de déposer une demande de permis de démolir pour libérer le terrain. Cette demande fonctionne sensiblement comme celle nécessaire pour le permis de construire.